Com 18,9 milhões de domicílios alugados no país, a locação se firmou como modelo permanente de moradia. O setor digitalizou contratos, pagamentos e garantias, mas segue sem preservar o dado que não tem dono claro: a trajetória do próprio inquilino.
Com 18,9 milhões de domicílios alugados no Brasil, equivalentes a 23,8% do total de domicílios segundo a PNAD Contínua 2025 do IBGE, o setor de locação residencial enfrenta um paradoxo estrutural que afeta diretamente a eficiência operacional de carteiras imobiliárias e de fundos com exposição ao segmento. A locação deixou de ser etapa transitória da vida adulta e passou a operar como modelo permanente de moradia para uma parcela crescente da população urbana, em um dos maiores mercados de locação residencial da América Latina.
Nos últimos anos, o mercado atravessou um processo acelerado de transformação operacional. Contratos eletrônicos, assinaturas digitais, automação financeira, novas garantias locatícias e plataformas integradas de gestão alteraram a dinâmica do setor. A operação ficou mais rápida, mais auditável e menos dependente de papel. Apesar dessa evolução, uma característica estrutural permaneceu praticamente intacta: a memória das relações locatícias continua fragmentada.
O problema não está na ausência de dados. Quando uma locação é encerrada, os registros continuam existindo. Pagamentos realizados, contratos assinados, renovações formalizadas, vistorias executadas e encerramentos documentados permanecem nas bases. O que falta é continuidade. Essas informações ficam distribuídas em sistemas isolados que raramente conversam entre si, e cada nova locação recomeça do zero. Documentos são reapresentados, informações são reanalisadas e processos burocráticos se repetem, ainda que a história já exista em algum lugar.
Essa fragmentação tem custo. Para gestores de carteiras imobiliárias e fundos com exposição ao residencial, o retrabalho de reconstruir histórico a cada contrato impacta a margem operacional e a velocidade de giro dos imóveis, métricas centrais para a rentabilidade do segmento. O mercado construiu infraestruturas robustas para administrar imóveis, contratos e cobranças, mas ainda não construiu uma camada capaz de acompanhar a trajetória locatícia ao longo do tempo.
“O mercado imobiliário digitalizou a operação, mas não digitalizou a memória. São coisas diferentes. Você pode ter contrato eletrônico, gestão em nuvem e análise de crédito automatizada e, mesmo assim, perder todo o histórico do inquilino no momento em que o contrato encerra. É como se cada nova locação começasse do zero, independentemente do que veio antes.”, afirma Flávio Ferratto, fundador da IMOBACK.
Não se trata de um desafio inédito. O sistema financeiro já demonstrou o valor econômico da continuidade da informação. O histórico financeiro acompanha o cidadão independentemente do banco, do cartão ou do produto contratado. Nenhuma instituição é dona da trajetória de um cliente; cada uma registra apenas uma parte dela, e a continuidade transcende a instituição individual. No mercado de locação, esse fundamento ainda não foi construído.
É nesse ponto que entra a discussão sobre portabilidade da trajetória locatícia. A questão deixa de ser apenas tecnológica e passa a ser estrutural: quem é o titular da continuidade dessa história? O imóvel pode mudar, o proprietário pode mudar, a imobiliária pode mudar e o software pode mudar. A trajetória, no entanto, continua pertencendo à mesma pessoa. Tratar contratos como eventos isolados ignora que eles são capítulos de uma história maior.
É dentro desse contexto que surge o conceito de Passaporte do Inquilino. Não como documento físico, mas como uma representação portátil, segura e controlada da trajetória locatícia construída ao longo dos anos. A estrutura se baseia em registros factuais, organizados de forma contínua e compatíveis com os princípios da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), com o compartilhamento controlado pelo próprio titular. O conceito é deliberadamente restrito: não é score, não é classificação, não é recomendação e não é birô de crédito. É memória estruturada.
“O imóvel muda, o proprietário muda, a imobiliária muda, o software muda. A trajetória continua pertencendo à mesma pessoa. O que a gente faz é devolver essa continuidade para quem realmente a construiu, sem emitir juízo, sem dar nota, sem recomendar nada. É registro, não é opinião.”, explica Ferratto.
Nesse desenho, a IMOBACK se posiciona não como imobiliária, marketplace, sistema de gestão ou plataforma de recomendação, mas como infraestrutura de memória e continuidade para o mercado de locação. A proposta é atuar como uma camada neutra, voltada à preservação da trajetória locatícia independentemente do imóvel, da administradora ou do software utilizado, complementando e não competindo com os sistemas já existentes. A empresa está entre as primeiras a estruturar a discussão sobre continuidade e portabilidade da trajetória locatícia no país.
A consolidação futura de um padrão de portabilidade locatícia representa uma oportunidade de captura de valor para todo o ecossistema imobiliário. A redução do custo de fricção operacional e a maior disponibilidade de registros históricos estruturados podem contribuir para ganhos de eficiência e aceleração do ciclo de ocupação dos imóveis, variáveis relevantes para a gestão de carteiras e ativos residenciais. O setor produz memória diariamente. O que ainda não faz é preservá-la com continuidade.
A questão que permanece aberta para investidores e gestores do setor é direta. O mercado de locação continuará tratando cada contrato como uma história isolada, ou evoluirá para modelos em que a trajetória locatícia acompanha as pessoas que efetivamente a construíram? Porque imóveis mudam, contratos terminam e sistemas evoluem. A trajetória continua pertencendo à mesma pessoa. A resposta pode definir uma das próximas evoluções estruturais do mercado imobiliário brasileiro.